Nella vita di un imprenditore agricolo o di un comune cittadino può capitare di dover vendere o acquistare un terreno agricolo. Un'azienda potrebbe essere interessata ad espandersi, mentre un'altra potrebbe essere spinta a cedere alcuni appezzamenti. E non mancano i privati cittadini che, magari a seguito di una eredità, intendono vendere i terreni di cui sono entrati in possesso.
Calcolare il valore di un terreno agricolo non è sempre facile, poiché esso è influenzato da una molteplicità di fattori. D'altronde, anche se pensiamo ad un'abitazione il prezzo è determinato, oltre che naturalmente dal contesto urbanistico-sociale in cui è collocata, da diversi elementi, come l'anno di costruzione, la situazione dell'appartamento, la presenza di mutui, il piano, l'esposizione e così via.
Per comprendere come è possibile calcolare il valore di un terreno agricolo abbiamo interpellato Bruno Striano, presidente dell'Ordine dei Dottori Agronomi e dei Dottori Forestali della Provincia di Napoli, docente di Estimo e consulente presso il Tribunale di Napoli in molte cause inerenti espropri di terreni agricoli.
Il calcolo del valore di un terreno agricolo in tre passi
Innanzitutto, per una stima oggettiva e corretta del valore di un terreno agricolo è necessario fare uno o più sopralluoghi per identificare gli elementi che caratterizzano il bene. Bisogna quindi valutare l'ubicazione e le infrastrutture. Se ad esempio si trova vicino a grandi centri urbani, il suo prezzo sarà maggiore, perché è probabile che in futuro si possa configurare un cambio di destinazione d'uso. Banche e assicurazioni acquistano sistematicamente terreni nelle vicinanze di grandi città, come Milano, con il solo scopo di guadagnare dalla vendita sul lungo periodo.
Altrettanto importanti sono le altre caratteristiche proprie del campo, quali la superficie e la forma, l'esposizione e la giacitura, le caratteristiche chimico fisiche e biologiche del suolo. Tutti elementi che ne influenzano la potenzialità produttiva.
Occorre poi valutare la presenza dei cosiddetti miglioramenti fondiari, come ad esempio pozzi (e in generale la disponibilità di acqua), piantagioni arboree, fabbricati e qualunque altro elemento che possa far crescere (o diminuire) il valore.
In secondo luogo occorre condurre gli opportuni accertamenti sulla destinazione urbanistica del terreno. Se è ad uso esclusivamente agricolo il bene avrà un certo valore, ma se può essere trasformato (non necessariamente edificato), il prezzo sarà certamente più alto.
Si pensi, ad esempio, ai terreni a destinazione industriale, la cui domanda è molto alta poiché possono essere impiegati anche solo per la realizzazione di parcheggi. L'impermeabilizzazione in zone agricole non è infatti consentita, mentre in area industriale, oltre all'edificazione, è consentita anche la mera realizzazione di aree di parcheggio. Ebbene, esiste un mercato molto florido di locazione di aree per sosta mezzi pesanti o deposito materiali, il quale soventemente spunta canoni sei-otto volte quelli dei terreni agricoli.
Il terzo elemento, quello più impegnativo, riguarda il reperimento e l'analisi degli atti di compravendita depositati presso l'Ufficio di Registro della sede provinciale dell'Agenzia delle Entrate. Quando infatti un terreno viene acquistato o venduto, al pari di tutti gli immobili oggetto di compravendita, il relativo atto notarile è soggetto a registrazione e trascrizione ed è pubblico. Andando ad analizzare il valore effettivamente corrisposto si può avere un'idea del prezzo di mercato.
La banca dati di cui dispone l'Agenzia delle Entrate è immensa, informatizzata e consultabile puntualmente con un click. "Peccato non rendano il servizio disponibile se non all'autorità giudiziaria o ad altri enti pubblici, spesso controvoglia", sottolinea Bruno Striano.
Ovviamente bisogna fare le necessarie valutazioni, comparando il terreno d'interesse con terreni simili, nella stessa area e della stessa tipologia. Ed occorre fare le dovute ponderazioni, adoperando opportuni coefficienti di differenziazione, nel caso in cui i terreni siano differenti. Certamente, in questa operazione, è necessario ricorrere ad un professionista con esperienza nel settore.
Gli annunci di vendita delle agenzie immobiliari possono essere certamente di ausilio, ma bisogna saperli interpretare, correggerli. Molto spesso, infatti, si discostano dal reale valore di mercato del bene poiché nel prezzo sono ricompresi margini di trattativa e soprattutto aspettative del venditore.
Come ricordato da Bruno Striano, infine altri metodi di calcolo sono del tutto fuorvianti. L'uso ad esempio del valore catastale di un terreno agricolo (reddito dominicale) non offre un parametro idoneo per la stima del valore di un terreno. Ancor più erroneo è far riferimento ai Valori Agricoli Medi (Vam), non a caso dichiarati incostituzionali allorché equiparati al valore di mercato del bene.
Il calcolo analitico del valore di un terreno agricolo
Un altro metodo per calcolare il valore di un terreno agricolo, piuttosto complesso da adottare, è il calcolo analitico del valore del fondo, ovvero il reddito che un dato campo è in grado di generare al netto dei fattori produttivi.
Questo calcolo può essere affrontato solamente da aziende agricole strutturate, con un controllo di gestione avanzato e capillare, in grado cioè di calcolare la redditività lorda dell'azienda anno per anno, valutando analiticamente i costi di produzione (costo orario macchine, sementi, fertilizzanti, agrofarmaci, manodopera, eccetera) e i possibili ricavi ottenuti dalla vendita delle produzioni, al fine appunto di determinare per differenza il beneficio fondiario.
Sulla base degli ipotetici guadagni e degli ipotetici costi (e dunque del margine netto) si può dunque avere un'idea del valore del terreno agricolo. Tuttavia, si tratta di un calcolo davvero complesso, poiché le variabili mutano nel corso del tempo e spesso sono insondabili.
