La domanda di esperti di estimo sta crescendo molto negli ultimi anni. In parte questo aspetto è stato già affrontato nell'intervista ad Angelo Donato Berloco, che ha approfondito i dettagli legati alle nuove tecnologie e all'approccio al property value, il valore prudenziale di lungo periodo di un immobile, dal primo gennaio 2025 richiesto dalle banche. Ma in particolare, come si muove un agronomo estimatore nel suo rapporto con l'azienda agricola ed il mondo bancario? E perché la richiesta di questa specifica professionalità è in crescita?
Queste ed altre domande AgroNotizie® - a margine del recente 19° Congresso del Conaf - le ha rivolte a Luca Crema, consigliere nazionale Consiglio Ordine Nazionale dottori Agronomi e dottori Forestali. Crema dal 1990 è iscritto all'Ordine dei Dottori Agronomi e Dottori Forestali di Verona e inizia l'attività come libero professionista, dapprima in associazione con altri professionisti e successivamente nel proprio studio, attualmente strutturato con sei dipendenti e alcune collaborazioni esterne.
Già presidente Odaf Verona e Fodaf Veneto, componente del Tavolo di Estimo Conaf e della commissione lavori pubblici Regione Veneto in rappresentanza di Fodaf Veneto, Crema come professionista è specializzato nella consulenza ad aziende agricole e agroindustriali nell'ambito della pianificazione strategica e nei progetti di sviluppo con valutazione economica degli investimenti nel settore zootecnico e vitivinicolo, nonché nella realizzazione di impianti per la produzione di energia rinnovabile da biogas e biometano.
L'estimo come viene in aiuto degli agricoltori nel rapporto con le banche?
"L'estimo sta diventando sempre più complesso, prima era una semplice valutazione, adesso, anche per le banche sta diventando strumento per facilitare approfondimenti specifici oltre il valore. La banca oggi non ha più bisogno solo di un valore, ma ha bisogno soprattutto della dimostrazione della redditività continua dell'azienda perché è chiaro che se ha redditività sicura potrà essere assicurato il pagamento delle future rate. E la banca oggi sta chiedendo anche se quel valore che dà oggi sarà stabile anche nel futuro. E non solo considerando quelle che potrebbero essere le mutazioni di valore legate alla redditività e alle caratteristiche intrinseche del bene, ma anche a quelle che potrebbero essere le reazioni legate agli ipotetici cambiamenti climatici. Gli immobili posti a garanzia hanno un certo valore in quanto capaci di generare reddito, chiaro è che se le condizioni ambientali, climatiche - non di controllo dell'azienda agricola - vengono meno, quella che era la redditività attesa decade e anche il valore. Diciamo che c'è bisogno di una visione quasi profetica e molto ampia".
A fronte di questa profonda mutazione, quali sono le iniziative del Conaf nei confronti del mondo bancario per creare un linguaggio comune e mettere a punto questi strumenti di valutazione?
"Bisogna intanto evidenziare la particolarità del settore agricolo: l'attività agricola, diversamente dalle altre attività economiche, è condizionata da molti fattori la cui variabilità non dipende da fattori governabili (tipo quelli climatici o legati alla rigidità della domanda) e pertanto le ipotesi produttive ed i risultati economici non sono sempre facilmente prevedibili e possono portare a squilibri gestionali molto importanti che devono essere adeguatamente comunicati e trasferiti nelle loro particolarità al sistema bancario".
"L'altro elemento fondamentale è che gli strumenti di valutazione dell'azienda agricola sono da considerare diversi rispetto alle altre aziende perché in primo luogo non esiste una forma obbligatoria di registrazione dei dati contabili, quindi bisogna effettivamente conoscere l'azienda agricola, andare oltre i semplici dati fiscali e questo lo può fare solo chi conosce nel profondo i processi produttivi, oltre agli aspetti economici dell'azienda".
"Quindi deve esserci una persona competente non solo in ambito economico, ma anche in ambito tecnico. E il dottore agronomo ha una grande qualità: che è quella di riuscire a mettere insieme questi due aspetti e quindi riuscire a fare una vera e propria sintesi delle prestazioni complessive dell'azienda agricola con visione prospettica, quel che invece non si potrebbe fare guardando solo l'aspetto economico, tralasciando l'aspetto tecnico".
"C'è bisogno di questo approccio olistico per poter arrivare a questo risultato e poter dare questo quadro di riferimento che ora manca; la banca se ne sta accorgendo e molte istituzioni bancarie stanno creando dei settori specialistici, inserendo direttamente nella struttura i dottori agronomi e i dottori forestali, come pure il nostro intervento in Abi è stato fondamentale nel Tavolo sulle Linee Guida utilizzate dalle banche per poter esprimere un giudizio di valutazione sui beni a garanzia dei crediti, il contributo per inserire un'appendice specifica, caratterizzare i diversi immobili agricoli per evidenziare quelli che potrebbero essere gli elementi di criticità nel procedimento di stima del valore".
"Con Abi quindi c'è un tavolo aperto con un rapporto continuativo e costruttivo di cui noi siamo soddisfatti. Per contribuire a dare uno strumento sia alle banche, ma anche ai colleghi, per poter esprimere un giudizio più corretto. Che non è corretto solo per la banca, ma che è garanzia anche per l'azienda agricola".
Come deve muoversi l'agronomo estimatore quando l'imprenditore agricolo chiede credito al sistema bancario nell'ambito di un progetto cofinanziato dagli strumenti dello Sviluppo Rurale, quale è oggi il Complemento di Sviluppo Rurale?
"Prima di tutto è necessario che anche l'azienda inizi ad avere un approccio anche finanziario perché effettivamente l'investimento lo deve fare, e lo effettua solo se ha un utile effettivo nel processo produttivo. L'imprenditore non deve farsi abbagliare dal fatto che esiste la possibilità di accedere ad un contributo, perché se l'investimento viene fatto solo per accedere al contributo, da un punto di vista dell'equilibrio economico dell'azienda agricola ci sono delle grandi probabilità che diventi invece un passo falso. Il primo passo da compiere per l'agronomo è guidare l'approccio dell'imprenditore che va centrato sul processo produttivo della propria azienda e quindi sulla programmazione degli investimenti necessari per sostenerlo".
"Solo successivamente va valutata l'opportunità degli strumenti finanziari per poter effettuare l'investimento e ci stanno dentro i bandi Csr, ma anche quelli del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza e del credito d'imposta. Però in questa prospettiva si è sicuri che il contributo e l'aiuto che possa provenire dalle sovvenzioni abbiano un valore effettivo".
"Compito dell'agronomo è quindi quello di ribaltare un po' il criterio di giudizio degli investimenti da fare. Bisogna superare e dire no al classico 'io vado a fare l'investimento solo in beni o attrezzature per le quali ho capito che c'è la possibilità di accedere ad un aiuto pubblico', che diventa criterio di scelta".
Abbiamo visto, anche nell'intervista al suo collega Berloco, che c'è un gran lavoro da fare nel settore dell'estimo: è quindi un'opportunità per i giovani dottori agronomi e per i giovani dottori forestali specializzarsi in questo ambito?
"Direi che sul mercato la domanda per questa tipologia di consulenza è in crescita perché effettivamente l'aspetto finanziario sta diventando molto importante nella gestione degli investimenti in agricoltura, perché ormai questi presentano dei volumi di denaro da impiegare molto alti, quindi è chiaro che un passo falso può determinare il tracollo dell'azienda".
"Alla luce di questi dati di fatto, l'estimo sta diventando più importante, c'è questa continua richiesta e non solo: c'è un aumento della sensibilità del mondo che gira intorno all'azienda agricola nell'avere dei giudizi che siano corretti. E in questo mondo ci mettiamo innanzitutto le banche, che stanno chiedendo sempre di più un'intermediazione nel dialogo tra banca e azienda agricola da parte di una figura professionale specialistica, e in modo particolare dell'agronomo rispetto ad altre professionalità perché ha competenze sia nell'ambito tecnico sia nell'ambito economico e quindi riesce meglio a fare sintesi sui giudizi di convenienza e opportunità di nuovi investimenti".
"Per questi motivi è utile che ci sia questo momento di sensibilità nel settore professionale e qui invito i giovani dottori agronomi a trovare e riscoprire l'estimo nei loro approfondimenti professionali, anche nelle nuove metodologie e nelle applicazioni legate alle valutazioni ambientali sulla sostenibilità, ora in forte sviluppo".
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