Angelo Donato Berloco, dottore agronomo, è presidente e cofondatore di E-Valuations. È un consulente tecnico, economico ed estimativo, in particolare nell'ambito delle valutazioni immobiliari e dell'accesso al credito da parte di imprese agricole e agroindustriali e ha una specializzazione nella valutazione di grandi patrimoni per successione e passaggio generazionale.
Componente del Comitato Scientifico Tecnoborsa è anche membro EVSB di Tegova, l'associazione europea tra le associazioni di enti di valutazione. In questa intervista, resa durante il 19° Congresso del Conaf, spiega come si sta evolvendo la disciplina dell'estimo e la professione del valutatore: con il supporto dell'agricoltura 4.0 e dell'intelligenza artificiale. Una professione rivolta al futuro, ma con solide radici nella propria storia, come evocato dalla grafica dell'ultimo congresso Conaf.
(Fonte: Conaf)
L'Estimo oggi in che direzione sta andando, come si sta evolvendo?
"L'Estimo è una disciplina ancora estremamente utile e professionalizzante per dottori agronomi e forestali, perché in tantissime occasioni emerge la necessità di valorizzare gli immobili rurali: dalla concessione del credito bancario, alle controversie giudiziarie con al centro il valore dei vari asset, alle divisioni ereditarie e a tanti altri momenti operativi. In tutti questi casi l'intervento dell'agronomo o del forestale come valutatore degli asset agricoli è decisivo.
Con l'Estimo non si dà un numero ma si individua la metodologia adeguata per formulare giudizi di valore di beni singoli e collettivi, sui quali non esiste un apprezzamento convergente da parte dei soggetti direttamente o indirettamente interessati alla stima: così hanno definito l'Estimo i miei professori Grittani e Grillenzoni nel loro testo 'Estimo: Teoria, Procedure di valutazione e Casi Applicativi'".
"Come ho avuto modo di evidenziare nel 19° Congresso degli Agronomi, oggi la figura dell'estimatore sta evolvendo in relazione ai nuovi quesiti che pongono i committenti, senza però perdere le radici solide dell'Estimo - ovvero gli insegnamenti dei nostri maestri Medici, Serpieri, Famularo, Di Cocco, Simonotti - radici che vanno alimentate con un aggiornamento continuo rispetto agli strumenti e agli standard di valutazione nazionali ed internazionali: in definitiva, integrare sapere tradizionale e innovazione digitale".
Facciamo un esempio?
"Dal 1° gennaio 2025 la regolamentazione comunitaria e quella bancaria hanno introdotto il property value, un nuovo parametro per la concessione del credito immobiliare. Come affrontarlo? Partendo dalle nostre basi solide: infatti il compito del valutatore non è 'dare un numero', ma individuare la metodologia e il ragionamento logico che portano a un risultato da condividere e spiegare al committente. I postulati estimativi e le tecniche di valutazione, le nostre basi, ci permettono di gestire anche questo nuovo indicatore, che è una derivata del valore di mercato, ma con un'ottica prudentemente conservativa richiesta dalle banche".
"Come arriviamo al property value? Partiamo dal valore di mercato e analizziamo la fase del ciclo immobiliare in cui siamo oltre ai fattori che potrebbero incidere, nel periodo di durata del mutuo, sulla conservazione del valore del 'collateral'. Ma non basta. Un terreno può valere oggi 100, ma nel tempo potrebbe subire, ad esempio, gli effetti dei cambiamenti climatici: rischi di alluvioni, siccità, aumento della salinità in falda. Sono solo alcuni degli elementi che potrebbero intaccare la capacità reddituale del bene e quindi l'apprezzamento del mercato. Analizzando tutti i fattori critici possiamo passare dal valore di mercato al property value attraverso un ragionamento coerente e metodologicamente fondato, non con un 'haircut' arbitrario e non motivato".
Operando così, offriamo un servizio professionale di qualità e informiamo il committente bancario sui rischi connessi al valore su cui andrà a fondare la concessione del mutuo, permettendogli decisioni più consapevoli e informate".
Come le nuove tecnologie possono aiutare nella stima dei parametri di rischio che ha citato? E che impatto hanno sulla pratica estimativa?
"Nuove tecnologie e innovazione sono ormai imprescindibili in tutti i settori professionali. Crescono le complessità operative e di pari passo aumentano le informazioni da trattare: basti pensare ai dati generati dalla sensoristica impiantata nei terreni, sulle piante, sugli animali, eccetera. Sono informazioni di partenza, un po' come la linfa grezza degli alberi: serve qualcuno e qualcosa che elabori i dati grezzi per arrivare alla risposta più pertinente rispetto al quesito estimativo".
"Se non adottiamo strumenti adeguati - superando l'uso di Excel o software basici - e non evolviamo verso un uso consapevole dell'intelligenza artificiale, non riusciremo a cogliere la complessità descrittiva dei tantissimi dati di cui oggi potenzialmente disponiamo".
"Rimanendo nella metafora dell'albero - richiamata anche dal logo del Congresso Conaf - l'Ia può essere vista come un processo analogo alla fotosintesi: una funzione che potenzia e libera la capacità dei dati di sostenere il lavoro dei professionisti. In questo modo il valutatore può alleggerirsi dalle attività ripetitive, dedicando più tempo al sopralluogo, all'analisi critica delle evidenze e alla scelta e applicazione della metodologia estimativa più coerente con il caso in esame (come richiamata nella definizione di Estimo)".
Per me, l'Ia ha essenzialmente il compito di supportare il lavoro umano, migliorando tempi, precisione e qualità dell'output finale - il report di valutazione - ma non può in alcun modo sostituire il giudizio professionale del valutatore qualificato, che è indispensabile per garantire la trasparenza nell'uso degli strumenti intelligenti, chiarendo limiti, assunzioni, margini di errore e rischi di allucinazioni".
"Dobbiamo quindi impedire che la determinazione del valore venga delegata a meccanismi algoritmici privi di supervisione umana. Un algoritmo può elaborare dati, ma non può assumersi la responsabilità di un giudizio di valore, interpretare contesti specifici e qualitativi, assumersi la responsabilità legale della stima. Su questi temi, proprio in questi giorni è stata avviata una indagine tra i membri Tegova (tra cui ci sono anche Conaf ed E-Valuations) e tra i 70mila valutatori europei rappresentati: la sfida è indagare e capire come l'Ia può rafforzare - non indebolire - l'indipendenza e la trasparenza del valutatore".
'Quindi la vera sfida non è 'quanto sa l'algoritmo', ma 'chi è capace di guidarlo': l'Ia deve essere impiegata ma in maniera critica e nel pieno rispetto dei principi estimativi, degli standard nazionali e internazionali. La tecnologia potenzia il professionista, non lo sostituisce, e mette il valutatore al centro di una transizione epocale - tra scienza dei dati, sostenibilità e nuove regole europee e nazionali (EU IA Act, Legge 132/2025 sull'IA, EVS 2025)'.
L'analisi critica è tanto più forte quanto più ricchi sono i dati disponibili. A che punto siamo con lo sviluppo di banche dati pubbliche e quali evoluzioni sono possibili?
"La ricerca del dato è da sempre centrale per il nostro lavoro. Oggi la situazione è migliorata rispetto al passato, anche se persistono carenze in alcuni settori operativi: fortunatamente aumentano le banche dati open, ad esempio quelle sulle criticità climatiche o sull'uso del suolo: Ispra, Ingv e - potenzialmente - le Autorità di Bacino".
"Rimane però il tema della semantica del dato: un dato deve essere leggibile, interpretabile e utilizzabile. Questo è spesso un primo blocco da superare, perché occorre correlare banche dati diverse con un linguaggio comune.
Come esempio positivo, riporto qui l'esperienza dell'European Valuation Standards Board di Tegova, dove lavoriamo per raccogliere le best practices valutative dei diversi Paesi e trasformarle in standard operativi europei (EVS). Partecipo ai lavori di questo organismo sovranazionale e posso testimoniare il grande lavoro che viene svolto per creare un linguaggio valutativo comune a livello europeo che consenta la confrontabilità e la revisione delle stime, per migliorare in prospettiva la qualità media dei report. La stessa logica dovrebbe guidare la raccolta dei dati: renderli leggibili, interpretabili, correlabili e quindi funzionali alle procedure valutative. Su questo, purtroppo, siamo ancora un po' indietro".
Da questo punto di vista il sistema di mappatura del territorio recentemente messo a punto da Agea, che ha l'ambizione come sappiamo di andare oltre il settore agricolo, per essere una vera e propria agenzia al servizio dei territori con i dati che ha messo su, può venire in aiuto per creare quella semantica comune che forse ancora oggi manca oppure no?
"Assolutamente sì. Il sistema di mappatura di Agea è davvero ricco di informazioni, ma se possibile va ulteriormente potenziato e reso sempre più fruibile per i professionisti: i vari layer informativi di Agea offrirebbero un supporto formidabile per le nostre analisi. La georeferenziazione delle informazioni colturali e di tutte le altre specificità agricole in possesso di Agea potrebbero agevolare tantissimo il nostro lavoro".
"Infatti il dato è il 'carburante' del lavoro tecnico in ogni ambito operativo - produttivo, valutativo, progettuale e pianificatorio. I dati Agea sarebbero quindi estremamente interessanti ed utili per noi tecnici: occorre solo migliorarne l'accessibilità e la facilità d'uso che, attraverso anche l'utilizzo dell'Ia potrebbero arricchire la cassetta degli attrezzi del valutatore e ampliare così la possibilità di fornire ai committenti risposte estimative di qualità".
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