Le prospettive di uscire dal tunnel della pandemia e una maggiore liquidità legata appunto ai due anni di fatto di restrizioni legate al covid-19 spingono in alto le compravendite dei terreni (+30% il 2021 sul 2020), con un aumento dei prezzi della terra, sebbene il valore reale del patrimonio fondiario continui a diminuire (-12% rispetto al 2010) a causa di un tasso di inflazione nettamente superiore a quello riscontrabile negli ultimi anni (+1,9% nel 2021).
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi) - che per la prima volta pubblica dati sulla superficie compravenduta - evidenzia un aumento del 59% rispetto al 2020, più accentuato nel Nord Ovest e nel Centro Italia (+70%), meno nelle altre circoscrizioni (circa +55%).
È la fotografia scattata dal Crea Politiche e Bioeconomia con il supporto del Consiglio dell'Ordine dei Dottori Agronomi e Forestali (Conaf), col supporto di altre fonti ufficiali, a partire dal Notariato.
La terra è ancora vista, almeno in parte, come un bene rifugio, anche se permangono difficoltà legate al ricambio generazionale - che sostengono altre dinamiche, come ad esempio l'affitto dei terreni - e, in proiezione, alcune incognite come la Riforma della Politica Agricola Comune, che potrebbe forse influire sulle tendenze di mercato, alla luce appunto di nuove regole in vigore dal 2023 e che, dunque, non rientrano tra i fattori che influenzano l'indagine relativa al 2021.
Una domanda è lecita: cosa potrà cambiare in futuro, alla luce di una Riforma della Pac orientata a premiare le aree svantaggiate, di montagna rispetto alla pianura? E quanto peseranno gli shock economici legati all'aumento fuori controllo di materie prime e della gestione ordinaria delle aziende?
Il Rapporto sul mercato fondiario, indagine annuale particolarmente accurata e utile ad opera del Crea, evidenzia che nel 2021 il prezzo dei terreni agricoli ha registrato, rispetto al 2020, un aumento dell'1,1% a livello nazionale, trainato soprattutto dalla circoscrizione del Nord Ovest e del Nord Est e dalle zone di pianura, con un prezzo medio nazionale che sfiora i 21mila euro ad ettaro, seppur con evidenti differenze tra il Nord Est (42.300 euro) e il Nord Ovest (29.100 euro) e il resto d'Italia (15mila euro).
Una maggiore liquidità da parte evidentemente delle imprese agricole (la domanda è: con l'aumento dei costi di produzione vissuti in seguito alla guerra in Ucraina e alla polarizzazione delle importazioni mondiali, sarà così anche in futuro?) non spinge il credito per l'acquisto di immobili in agricoltura, salito nel 2021 del 14% a fronte di un crollo del 42% nel 2020. E questo nonostante la forte crescita dell'attività di compravendita.
Considerando l'aumento del tasso di inflazione (+1,9% nel 2021), dopo due anni di sostanziale stabilità dei prezzi, il prezzo della terra in termini reali arretra ancora (-0,8%), confermando un processo che dura da oltre 15 anni e che ha portato il prezzo della terra a ridursi del 12% rispetto al 2010, senza particolari differenze a livello di circoscrizioni geografiche.
Il mercato degli affitti
In generale, secondo il Dossier del Crea, continua a prevalere la domanda nel mercato degli affitti, ad esclusione delle zone poco appetibili in cui l'agricoltura è poco remunerativa come nelle aree montane e in quelle marginali, anche a fronte di un'offerta assai elevata.
La richiesta di terreni in affitto - soprattutto seminativi irrigui - è in genere sostenuta nelle aree di pianura o dove insistono colture ad alto valore aggiunto. La maggiore dinamicità del mercato in alcune aree sembra legata alla ripresa delle attività economiche dopo la battuta d'arresto provocata dalla pandemia e anche alla necessità di raggiungere i requisiti per partecipare alle misure del Programma di Sviluppo Rurale.
Quanto ai canoni, gli operatori hanno evidenziato una sostanziale stabilità, probabilmente in conseguenza delle difficoltà legate alla pandemia che già nel 2020 aveva portato al rallentamento delle trattative per la stipula dei contratti di affitto e ad una riduzione del livello dei canoni di circa il 2%, come media nazionale.
Cresce la domanda per terreni adatti a colture di pregio, che si è dimostrata più vivace rispetto al 2020: in questi casi sono i proprietari terrieri a preferire la cessione in affitto dei propri fondi rispetto alla vendita.
La parola d'ordine, anche nei contratti di affitto, è "prudenza". I proprietari difficilmente sono disponibili a stipulare contratti a lungo termine in attesa di una stabilizzazione dello scenario politico-economico.
Secondo il 7° Censimento generale dell'Agricoltura 2020 la superficie agricola in affitto è ulteriormente aumentata rispetto al precedente Censimento. Le aziende agricole coltivano il 50% della Sau nazionale con contratti di affitto (5 milioni di ettari) e di comodato gratuito (1,2 milioni ettari). L'incremento rispetto al 2010 è stato del 27%; le aziende con terreni solo in proprietà si sono ridotte drasticamente sia come numero (-44%) che come Sau (-28%).
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L'indagine ha rilevato anche la presenza di nuove aziende (sono 200mila con 3,3 milioni di ettari) con sola superficie in affitto o in uso gratuito, in alternativa all'elevata immobilizzazione di capitali per l'acquisto dei terreni.
Negli scorsi decenni erano state le aziende miste (proprietà e affitto) a trainare il processo di adattamento strutturale, integrando la superficie in proprietà con terreni in affitto per aumentare le economie di scala e il reddito aziendale. Probabilmente questa tipologia ha raggiunto, mediamente, una soglia dimensionale soddisfacente (quasi 20 ettari come media aziendale).
Le nuove tendenze
I progetti per impianti di energia da fonti rinnovabili continuano ad incidere sul mercato degli affitti, forse in misura superiore a quanto accade nel mercato fondiario, almeno potenzialmente.
Infatti, rileva il Crea, se da un lato il mercato delle biomasse legato prevalentemente agli impianti per la produzione di biogas si è sostanzialmente stabilizzato e riguarda aree abbastanza circoscritte, dall'altro lato sta emergendo sempre più evidente l'interesse per l'installazione di impianti fotovoltaici a terra (nonostante il divieto e una posizione rigida delle organizzazioni agricole, fortemente contrarie al consumo di suolo; un tema che sarà da chiarire in termini normativi, onde evitare la proliferazione selvaggia di impianti su terreni coltivabili).
Per il prossimo futuro, conclude l'indagine del Crea Politiche e Bioeconomia, il cui dirigente di ricerca è Andrea Povellato, emergono sempre più evidenti le preoccupazioni degli operatori per l'aumento dei costi di produzione non sempre corrispondente ad un altrettanto stabile aumento dei prezzi dei prodotti agricoli, a cui potrebbe aggiungersi una maggiorazione dei canoni di affitto. È logico: anche i proprietari esprimono preoccupazione per le incertezze causate dal protrarsi del conflitto in Ucraina e da eventuali esiti negativi di un ritorno della pandemia.
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