Tre modi per calcolare il valore di un terreno

Se dovessi vendere oggi il mio campo quanto ci guadagnerei? È questa la domanda che ogni agricoltore almeno una volta nella vita si è fatto. E la risposta non è semplice. Il valore di un terreno può variare enormemente anche all’interno di uno stesso Comune.

“Il valore di un terreno dipende essenzialmente dalla sua redditività futura”, spiega ad AgroNotizie Paolo Sckokai, professore della facoltà di Scienze agrarie dell’Università Cattolica di Piacenza. “La redditività dipende da fattori legati alla produzione agricola in senso stretto, come la fertilità del terreno o la disponibilità idrica. Ma dipende anche dal contesto in cui si inserisce il campo. Differente è avere un ettaro in una zona vocata alla maiscoltura o un ettaro invece in una zona prettamente vitivinicola”.

Inoltre si devono tenere presenti le caratteristiche dell’ecosistema produttivo in cui si inserisce l’azienda. Al produttore agricolo sono infatti necessari gli operatori di filiera che forniscono input (agrofarmaci, sementi, know-how, etc.) e ritirano l'output (i prodotti agricoli). Ad esempio in zone vocate all'olivicoltura ci sono i frantoi che ritirano le olive, ma anche agronomi esperti, nonché potatori affidabili e così via.

Il valore di un terreno varia poi da chi è l’acquirente. Se ad esempio un agricoltore intende acquistare il campo del vicino per unirlo al proprio il valore di quel terreno sarà superiore rispetto al prezzo che potrebbe versare l'agricoltore di un'altra zona o ancora una banca o un'assicurazione. Nelle compravendite bisogna dunque sempre sapere chi si ha davanti e quanto è forte la propensione all’acquisto.

Il reddito potenziale di un terreno è dunque influenzato da un gran numero di variabili difficilmente quantificabili. Ci sono però almeno tre modi per valutare con una certa sicurezza il valore di un campo. Vediamoli.
 

Confrontarsi con il mercato

Non esiste dato più attendibile di quello reale. Dunque per sapere il valore di un terreno bisogna prima di tutto rivolgersi al mercato andando a vedere se nella propria zona sono state effettuate delle compravendite di terreni agricoli simili al proprio. Queste informazioni possono essere reperite ad esempio presso le Camere di Commercio della propria provincia. Le CdC infatti raccolgono informazioni sulle compravendite recenti per pubblicare, nei loro bollettini, dei prezzi di riferimento dei terreni. Sarà poi necessario 'aggiustare' il valore secondo le caratteristiche del proprio appezzamento. Ad esempio il valore è maggiore se i miei campi hanno un migliore accesso all'acqua rispetto a quelli oggetto della compravendita.

Per l’agricoltore che vuole avere una stima più corretta la cosa migliore è simulare una vendita e vedere la tipologia di offerte che arrivano. In questo modo si può tastare in un dato momento qual è il polso del mercato.
 

I Vam - Valori agricoli medi

Fino al 2011 per valutare l’indennizzo da corrispondere agli agricoltori in caso di esproprio di un fondo per finalità pubbliche si utilizzavano i Vam: Valori agricoli medi. Valori che venivano stabiliti da Commissioni provinciali create appositamente per valutare il valore dei terreni. Una sentenza della Corte Costituzionale (181/2011) ha poi messo fine all'equivalenza vam=valore venale del fondo, ribadendo che ai proprietari deve essere corrisposto il valore di mercato.

Oggi i Vam continuano ad essere aggiornati e sono utilizzati per stabilire l'indennizzo spettante all'affittuario del fondo. In molti ancora tuttavia vengono impiegati per valutare, con i dovuti aggiustamenti, il valore di una proprietà.

“Sono dei valori di riferimento piuttosto attendibili, stilati da commissioni che valutano vari parametri. Ma devono poi essere aggiustati sulle specificità dell’azienda”, spiega Sckokai. “Se ad esempio nel proprio appezzamento c’è un pozzo o una strada di accesso agevole o se il campo ha una forma particolarmente regolare il prezzo aumenta”.
 

Il valore catastale

Un terzo metodo, meno attendibile dei primi due, calcola il valore del terreno sulla base del reddito dominicale, e cioè il valore catastale attribuito ad un campo utile come base per il calcolo delle tasse.

“Il reddito dominicale è la base fiscale su cui si calcolano le imposte ed è molto lontano dal valore di mercato. Esistono delle formule per aggiornare questo valore ma comunque il risultato è poco attendibile”, puntualizza Sckokai.

Una di queste formule prevede di aumentare del 25% il valore catastale e di moltiplicarlo per 90. Se ad esempio il valore catastale di un terreno è 400 bisognerà fare (400+25%)×90 uguale a 45.000.
 

Investire per accrescere il valore di un terreno

Quando si fa un investimento nella propria azienda agricola bisogna sempre ricordarsi che questo va ad accrescere il valore di mercato della proprietà. Se ad esempio viene costruito un pozzo funzionale alla tipologia di coltivazione che può insistere su quel campo il valore del terreno aumenta.

Ma aumenta anche se si adottano tecniche di agricoltura conservativa, che aumentano la fertilità del suolo. Oppure se si passa da convenzionale a biologico, visto che il mercato in questo momento sta premiando le coltivazioni bio.

“Quello che bisogna sempre fare e confrontarsi con il mercato. Se oggi il biologico è un trend in crescita affrontare la conversione per certificarsi è sicuramente un modo di aumentare il valore del terreno. Se tuttavia tra qualche anno il consumatore smetterà di comprare biologico è inevitabile che anche la quotazione della proprietà scenderà”, conclude Sckokai.


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